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Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

by laya lauret
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programme immobilier hauts de seine

Une estimation de biens immobiliers a pour but de déterminer la valeur d’une propriété, généralement constituée d’un terrain et d’un bâtiment. Elle analyse les éléments susceptibles d’affecter sa valeur, tels que les paramètres constructifs et qualitatifs du bâtiment ainsi que l’emplacement. C’est une étape primordiale pour toutes les transactions immobilières. Si vous voulez bien estimer votre bien immobilier, voici comment vous y prendre !

Les facteurs déterminant la valeur d’un bien immobilier

Lors de la mise en vente ou de l’achat d’un bien immobilier, il est important de déterminer sa juste valeur. En Île-de-France par exemple, avant d’opter pour un programme immobilier hauts de seine, vous devez prendre la peine d’estimer la valeur du bien en jeu. Cette dernière peut être obtenue en tenant compte de certains facteurs clés dont les principaux sont les suivants.

La surface

Il existe différents types de surface auxquels vous pouvez vous référer :

  • surface brute ;
  • surface nette ou marchande ;
  • surface cadastrale ;
  • surface pondérée ;
  • etc.

À cet égard, il convient de garder à l’esprit que l’on vend toujours la surface commerciale et non la surface réelle. En effet, vous entendez généralement parler du « mètre carré commercial », qui est la mesure de référence pour calculer la surface commerciale du bien. Cette mesure est la somme de la surface nette de plancher et des parties qui composent la surface totale de la propriété, multipliée par un coefficient de correction.

Si, par exemple, vous disposez d’une terrasse de 30 m², sa surface commercialisable ne sera que de 10 m².

La zone de la propriété

La zone dans laquelle se trouve un bien immobilier est l’un des principaux facteurs qui déterminent sa valeur. En effet, il est bien connu qu’à caractéristiques égales, un bien situé en centre-ville aura une valeur plus élevée qu’un bien situé en banlieue. Il existe toutefois de nombreuses différences au sein d’une même ville et il peut arriver que les valeurs changent, même à une distance de seulement 500 mètres.

De plus, si le bien est situé dans une zone très bruyante en raison du trafic, ou par exemple à proximité d’une ligne de chemin de fer ou autre, il est possible que le financement soit considérablement abaissé.

L’âge du bien

En règle générale, plus un bien est ancien, plus il est dévalué. Ces dernières années, en particulier, les propriétés d’occasion ont subi une baisse de prix considérable au profit des nouvelles constructions, qui sont souvent proposées à des prix prohibitifs. C’est pourquoi, les acheteurs ne sont généralement disposés à acheter des biens immobiliers usagés ou vieillis que si leur prix correspond à leur âge.

Une maison neuve ou récente aura de meilleures caractéristiques de construction qui permettront à l’acheteur d’avoir un meilleur style de vie. Par conséquent, ce dernier, face à un prix trop élevé, peut décider d’acheter directement une propriété neuve plutôt qu’une propriété d’occasion.

La typologie

Il existe différents types de biens résidentiels : studios, appartements d’une ou deux chambres, duplex, maisons individuelles, villas, etc. Chacun d’entre eux a un segment de marché distinct.

Dans le cas de caractéristiques égales, une petite propriété a une valeur par mètre carré. La subdivision interne des espaces de vie a également une certaine importance : la cuisine « eat-in » aura une valeur plus élevée qu’une simple kitchenette. Il en va de même pour une salle de bains avec fenêtres par rapport à une salle de bains sans fenêtres. Sans oublier la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un espace ouvert par rapport à une propriété sans fenêtres.

Les accessoires

Il arrive souvent que les acheteurs choisissent d’acquérir un bien sur la base des accessoires qu’il possède. La présence ou l’absence par exemple d’un jardin ou d’un espace extérieur, d’une place de parking ou plus, d’une cave ou d’un grenier influencera grandement la valeur du bien.

La classe d’énergie

Ces dernières années, les économies d’énergie et la protection de l’environnement en général ont fait l’objet d’une attention croissante. D’où la nécessité de classer les propriétés en fonction de leur consommation d’énergie.

En d’autres termes, il s’agit de savoir combien il faudra dépenser pour chauffer la propriété en hiver et la refroidir en été. Si le bien est parfaitement isolé et construit avec des matériaux et des systèmes innovants, il aura une consommation d’énergie plus faible et aura donc une classe énergétique élevée. L’échelle de ces derniers va de la classe A (la meilleure) à la classe G (la pire et la moins pratique).

Les principales méthodes d’évaluation

De nombreuses méthodes sont utilisées pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Toutefois, les principales sont les suivantes.

La méthode de comparaison avec des propriétés comparables

La méthode de comparaison est une estimation de la valeur obtenue en comparant le bien considéré avec d’autres priorités aux caractéristiques similaires vendues dans une période covalente. Les éléments ci-dessus sont utilisés dans le processus d’évaluation.

La méthode de l’approche par les coûts

Elle vise à trouver indirectement la valeur de marché en analysant les facteurs significatifs de l’actif à estimer. Cette méthode permet d’estimer la valeur d’un bien par le calcul analytique des coûts à engager pour reproduire ou reconstruire un bien existant.

Bien estimer la valeur d’un bien est essentiel pour toutes transactions immobilières. Néanmoins, en tenant compte des facteurs et des méthodes ci-dessus, l’estimation devrait bien se passer.

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